Die Immobilienpreise in Bulgarien steigen weiterhin, wenn auch in gemäßigtem Tempo

Im Jahr 2024 übertrafen die Immobilienpreise in Bulgarien das Wachstum der Löhne und der Inflation. Auch im Jahr 2025 entwickelt sich der Markt weiter, wenn auch mit moderaterem Tempo.

„Der Markt in der Hauptstadt und den großen Städten gehört derzeit eindeutig den Verkäufern und Bauträgern. Die Nachfrage von Käufern bleibt außergewöhnlich stark. Das zeigt sich auch an den Preisniveaus, die seit Anfang 2025 weiterhin neue Höchststände erreichen, wenn auch in einem ruhigeren Tempo“, kommentierte Nikola Stoyanov, Gründer und Geschäftsführer von Stonehard Premier by LUXIMMO Group, gegenüber „Kapital – Immobilien. Investitionen, Architektur, Design.“

Im Jahr 2024 erreichten sowohl die Wohnimmobilienpreise als auch das Transaktionsvolumen historische Höchststände, was auf mehrere wirtschaftliche Voraussetzungen zurückzuführen ist. Die Anzahl der Immobilientransaktionen im letzten Jahr belief sich auf 94.840 mit einem Gesamtwert von fast 11,5 Milliarden BGN – das höchste Niveau seit 2017. Einer der Gründe ist das gestiegene Einkommen der Bevölkerung, das sich den EU-Niveaus annähert. Ein weiterer Grund ist der leichtere Zugang zu Hypothekendarlehen mit historisch niedrigen Zinssätzen.

Auch die Unsicherheiten rund um die Einführung des Euro in Bulgarien spielen eine Rolle, da dies vor allem zu steigenden Preisen führen und Immobilien unerschwinglich machen könnte. Verkäufer auf dem Sekundärmarkt halten ihre Immobilien zurück, um keinen Verlust zu erleiden. Bauträger hingegen wollen von der Euphorie der Käufer und dem Mangel an Angeboten auf dem Sekundärmarkt profitieren. Die Nachfrage übersteigt das Angebot und die Preise steigen.

„Die Experten von LUXIMMO Group beobachten, dass in neu fertiggestellten Wohngebäuden praktisch keine verfügbaren Immobilien mehr zum Verkauf stehen, da diese bereits während der Bauphase verkauft werden“, sagt Nikola Stoyanov.

„Am stärksten fehlt es an hochwertigen Immobilien in prestigeträchtigen Stadtvierteln oder in repräsentativen Gebäuden. Wenn solche wertvollen Immobilien auf den Markt kommen, werden sie zu überhöhten Preisen angeboten. Ein deutlicher Preisanstieg ist sogar bei renovierten und modern ausgestatteten Plattenbauwohnungen in den Stadtrandvierteln zu verzeichnen. Diese werden häufig zu Preisen von über 2.000 Euro pro Quadratmeter gehandelt, in Vierteln wie ‚Nadezhda‘ und ‚Druzhba‘ wurden sogar Verkäufe zu Preisen von bis zu 2.900 Euro pro Quadratmeter registriert“, ergänzt er.

Nikola Stoyanov weist zudem darauf hin, dass es auf dem Sekundärmarkt Verkäufer gibt, die versuchen, ihre Immobilien zu Preisen deutlich über dem Marktwert zu testen, in der Hoffnung, außergewöhnlich zu profitieren, solange die starke Verkäufer-Euphorie anhält. Die meisten führenden Immobilienagenturen in Bulgarien führen intensive und teure Werbekampagnen durch, die sich an Verkäufer auf dem Sekundärmarkt richten. In diesem Marktumfeld wenden sich Käufer zunehmend Immobilien im Bau zu. In der Anfangsphase oder im Vorverkauf lassen sich dort noch Preise unter 2.000 Euro pro Quadratmeter finden, was als günstige Kaufgelegenheit gilt.

Es ist gängige Praxis, dass Immobilienagenturen exklusive Vertriebsrechte insbesondere für große Neubauprojekte erhalten. Ein großer Teil der Verkäufe von Immobilien im Bau erfolgt jedoch direkt durch die Investoren. Aus der Perspektive der Makler erscheint das Angebot daher stark eingeschränkt, was die Preissteigerungen rechtfertigt.

Der Neubau ist ein entscheidender Regulator des Wohnungsmarktes und ein wesentlicher Indikator für die realen Immobilienpreise. Angesichts der Vielzahl von Faktoren, die die Baukosten erhöhen, ist es wahrscheinlicher, dass die Immobilienpreise in den nächsten mindestens zwei Jahren weiter steigen werden. Ähnliche Erwartungen äußern auch die Ökonomen der DSK Bank – sie prognostizieren einen Preisanstieg bei Wohnimmobilien bis mindestens 2027 von über 10 % in Sofia und etwas weniger in den anderen großen Städten.

Die Bauträger nennen übereinstimmend mindestens zwei Hauptfaktoren, die den Wohnungsbau in Sofia derzeit erschweren: Die freien Grundstücke werden immer knapper und die Preise bzw. Entschädigungen dafür werden unrentabel hoch. Zudem sind die Anforderungen der Stadtverwaltung gestiegen und es wird immer schwieriger, Baugenehmigungen zu erhalten. Nikola Stoyanov nennt auch Probleme mit der Infrastruktur (Strom, Wasser, Abwasser, Straßen, Kommunikationsleitungen) oder deren Fehlen. Hinzu kommen verschärfte Bauvorschriften und neue Zertifizierungen, zum Beispiel im Hinblick auf die Erfüllung europäischer Standards. Die steigenden Preise für Baumaterialien sowie die stark gestiegenen Bauleistungen und Arbeitskosten verschärfen die Situation zusätzlich. Zudem gibt es einen Mangel an Bauarbeitern und Ingenieuren. All dies schränkt das Angebot weiter ein und treibt die Preise in die Höhe.

Bekannt ist, dass die Immobilienpreise im Verlauf des Bauprozesses steigen und Investoren, die frühzeitig kaufen, von diesem Effekt profitieren. Nikola Stoyanov erklärt, dass sich die „Preisschere“ zwischen Immobilien im Frühstadium des Baus und kürzlich fertiggestellten Immobilien mit Nutzungsgenehmigung stark öffnet. „Der Preisunterschied für identische Wohnungen im selben

Der veröffentlichte Artikel ist eine Übersetzung/Bearbeitung eines originalen Artikels oder Materials der entsprechenden zitierten Quelle. Laut des Urhebergesetzes von der Republik Bulgarien (Art. 9) gehört das Urheberrecht auf Übersetzung oder Bearbeitung zu der Person, die sie gemacht hat, ohne die Rechte des Autors des originalen Textes zu stören.